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简答题6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
  • （1）计算办公楼现值
    ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元）
    ②收益年限=40-6-=34（年）
    ③办公楼现值为：

    （2）计算乙方的使用权价格
    ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元）
    ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）
    ③乙方使用权剩余收益年限价格为：
    （3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）

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