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简答题 某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
  • 根据市场调查，有关数据如下： 
    （1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
    （2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
    （3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
    （4）目前，此类项目折现率为10%。
    （5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
    试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
    （一）第一种解法
    1、项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m2）
    其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
    （2）房地产开发项目总价值及折现值
    ①住宅楼价值 5000×15000=7500（万元）
    住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：

    ②写字楼价值
    写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）
    写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）
    写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元）
    有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元）
    租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）

    （3）项目开发成本、管理费用及其折现值 
    住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元） 
    写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）  
    住宅楼开发成本及管理费折现值

    项目开发成本及管理费用折现值： 
    2580.13+3648.76=6228.89（万元） 
    （4）住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费： 
    7500×6%=450（万元） 
    住宅楼销售税费折现值：

    （5）所能支付的最高土地价格

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