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简答题今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。
  • （1）求潜在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800（元）
    （2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元）
    （3）求运营费用
    税费：22000×17.5%=3850（元）
    管理费：22000×5%=1100（元）
    维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）
    （4）求年净收益a
    A=22800-3850-1100-2000=15850（元）
    （5）求收益价格V

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