试题详情
简答题某工业区的出让年限为50年,该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元/km2,征地中发生的其他费用为3000万元/km2,土地开发费为2亿元/km2。当地银行的年贷款利率为12%,征地完成后,土地开发周期为两年,第一年土地开发费占全部土地开发费的1/4,每年投资资金为均匀投入,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。
  • 根据题意采用成本法进行评估,步骤如下:
    (1)计算土地取得费为:(4500+3000)×104/106=75元/km2
    (2)计算土地开发费为:2×108/106=200元/km2
    (3)计算投资利息:投资包括土地取得费和土地开发费,土地取得费利息的计息期为2年,土地开发费又分两部分,其中25%为第一年投人,计息期为1.5年;另外75%在第二年投人,计息期为0.5年,因此投资利息为:
    75[(1+12%)2-1]+200×0.25×[(1+12%)1.5-1]+200×0.75×[(1+12%)0.5-1]=37.09元/km2
    (4)计算投资利润:(75+200)×25%=68.75元/km2
    (5)土地增值收益:(75+200+37.09+68.75)×0.05=19.04元/km2
    (6)则土地价格=75+200+37.09+68.75+19.04=399.88元/km2
    因此,采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元/km2
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