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简答题某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。
  • (1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:

    (2)各层建筑面积=4000×6/24=1000(m2/层) 
    (3)计算1层商铺收益价格 
    年净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44(万元) 
    V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20(万元) 
    (4)计算2~3层商场收益价格     
    年净收益=1000×2×70%×600=84(万元)     
    V2-3=84/10%[1-1/(1+10%)50-3]=830.48(万元) 
    (5)计算4层酒楼收益价格     
    年净收益=1000×70%×50×12-80000=34(万元)     
    V4=34/8%[1-1/(1+8%)50-3]=413.59(万元) 
    (6)计算5~10层办公楼收益价格 
    年净收益=6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62(万元)     
    V5-10=186.62/7%[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13(万元) 
    (7)计算11~24层住宅价格 
    V11-24=1000×14×4000=5600(万元) 
    (8)计算房地产价格 
    V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)
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