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简答题某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。
  • （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

    （2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层） 
    （3）计算1层商铺收益价格 
    年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元） 
    V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元） 
    （4）计算2～3层商场收益价格     
    年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）     
    V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元） 
    （5）计算4层酒楼收益价格     
    年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）     
    V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元） 
    （6）计算5～10层办公楼收益价格 
    年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）     
    V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元） 
    （7）计算11～24层住宅价格 
    V11-24=1000×14×4000=5600（万元） 
    （8）计算房地产价格 
    V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）

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