试题详情
简答题某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m2；并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元／m2；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元／m2。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元／m2，该类建筑物重置价格为1700元／m2，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2％、0.5％，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。
  • 估价过程
    （1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。
    （2）计算总收益。根据估价机构掌握的经筛选的资料，目前当地同类建筑物出租租金一般为28元／m2。则年总收益=28×9800×12=3292800（元）
    （3）计算出租年总费用。
    总费用包括以下几项：
    ①年管理费=年总收益×2％=3292800×2％=65856（元）
    ②年维修费=建筑物重置价格×2％=1700×9800×2％=333200（元）
    ③年保险费=建筑物重置价格×0.5％=1700×9800×0.5％=83300（元）
    ④年税金=建筑面积×32=9800×32=313600（元）
    小计795956 （元）
    （4）计算房屋年纯收益。
    ①计算房屋年折旧：当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，房屋的耐用年限只能按土地使用权出让年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应收回，所以在计算年折旧时不应考虑残值。则不动产所有者可使用房屋的年限为50－1.5（建设期）=48.5年，房屋的重置价格必须在土地使用期内收回，则此待估房屋的年折旧费为：年折旧费=房屋重置价／房屋可使用年限=9800×1700／48.5=343505.2（元）
    ②计算房屋现值：
    房屋现值=房屋重置价格－年折旧费×房屋已使用年限=9800×1700－343505.2×1.5=16144742.2（元）
    ③计算房屋年纯收益：
    房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =16144742.2×7％=1130132.0（元）
    （5）计算土地年纯收益：
    土地年纯收益
    =不动产总收益－不动产总费用－房屋年纯收益
    =3292800－795956－1130132.0＝1366712（元）
    （6）估算2001年3月的土地使用权价格。由于待估宗地于1998年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权，距估价期日已有整3年，则剩余±地使用年限为47年。
    土地使用权价格＝

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