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简答题 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。  （1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 （2）可比实例的成交价格如下： （3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。  （4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
  • （1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 
    （2）交易情况修正系数 可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105 
    （3）交易日期调整系数为：可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156 可比实例C=1.033×1.038=1.072 
    （4）房地产状况调整系数为：
    可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25 
    可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55 
    可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8 
    （5）计算比准价格
    比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2） 
    比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2） 
    比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2） 
    （6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 
    估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）
    估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.33（万元）

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