试题详情
简答题估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
  • （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式：

    （2）计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（万元） 
    （3）计算年总费用 
    ①年家具设备的折旧费=8000×（1-4%）/12=640（万元）
    ②年经常费=100×12=1200（万元） 
    ③年房产税=5569.2×12%=668.3（万元） 
    ④营业税等=5569.2×6%=334.15（万元） 
    年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（万元） 
    （4）计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75（万元） 
    （5）计算房地产价格

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